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房企年末拿地熱情降溫

作者:董添  文章來源:中國證券報  字體:   發布時間:2020-11-11 15:35:25

臨近歲末,房企拿地熱情下降,疊加優質土地供應減少等因素影響,土地市場整體降溫明顯。究其原因,業內人士表示,一方面,很多房企前三季度拿地量已經很多,而臨近年底,多數房企面臨降負債、增加現金流的壓力;另一方面,近期很多地區放緩了土地出讓的速度,優質地塊供應節奏放緩。  

拿地積極性降低  

中國證券報記者觀察到,近期參與拿地的房企多數是大型知名房企,鮮有中小房企拿地的身影,房企整體參與熱情降低。  

從溢價率看,近期多數地塊幾近底價出讓。例如,11月4日,南昌1宗商住用地成功出讓,最終保利(江西)房地產開發有限公司以3.96億元競得,溢價率為1.06%,樓面價為4907.81元/平方米。  

從拿地的房企類型看,以頭部房企為主。11月2日,碧桂園子公司衢州正達置業有限公司以總價12.235億元競得浙江麗水蓮都區麗水南城A2-27-1商住地塊,樓面價為7049元/平方米。該宗地塊位于南二路與迎賓路交叉口西南側,出讓面積為86788平方米,容積率為2,建筑面積為173576平方米。該地塊起價為6.9億元,樓面價起價為3975.2元/平方米。  

值得注意的是,除房企參與競拍積極性降低外,熱點地區地塊出讓速度放緩也是土地市場降溫一大原因。從近期成交地塊看,很少有單宗超過50億元的大型“地王”地塊。  

機構數據顯示,從全國住宅用地成交總價TOP10來看,成交金額門檻降至34億元。入榜地塊中,南京市建鄴區雙閘街道地塊以總價48億元位居榜首,廣州入榜3宗地塊,總成交金額為125億元;上海有2宗地塊入榜,總成交金額78億元。此外,無錫、蘇州各入榜一宗地塊,成交價分別為47億元、43億元。  

土地成交排名靠前的城市方面,1-10月,50家代表房企拿地面積居前的10個城市中,中西部城市占6席,其中武漢、西安占據前兩位,蘭州、重慶及長沙也較受歡迎;長三角城市群有兩個核心城市上榜,蘇州、杭州分別位居第三、第九位,較1-9月排名均有提升;粵港澳大灣區城市群中的佛山和廣州熱度上升,拿地面積位居第六、第七位。相比之下,前期出讓過大額地塊的深圳、上海、北京等地區,近期成交整體較為平淡。  

三類房企值得關注  

機構數據顯示,前三季度土地出讓市場整體火爆,多個熱點地區土地出讓規模創下歷史新高。  

業內人士表示,近期土地市場降溫,一方面和很多房企前三季度拿地量已經很多,而臨近年底,多數房企面臨降負債、增加現金流的壓力有關;另一方面,多數熱點城市在疫情期間及疫情緩解后,出臺了促進土地出讓的優惠政策,很多熱點地區土地出讓規模創下近年新高。而近期很多地區放緩了土地出讓的速度,優質地塊供應節奏放緩也是土地降溫的主要原因。  

針對前三季度房企拿地較多的原因,中原地產首席分析師張大偉分析認為,疫情對房企的資金鏈影響雖然大,但國內融資難度降低,部分企業拿地積極性再次提高。房企積極拿地主要是為了追求市場規模。此外,很多優質地塊在疫情期間及疫情緩解后集中出讓,吸引大量房企競拍。  

中國證券報記者觀察到,近期房企融資規模依然居于高位。中原地產研究中心統計數據顯示,進入11月,房企融資需求大漲,僅11月以來,美元融資已經超過20億美元。境內融資方面,多家房企對外公布大額融資計劃,融資金額累計超過600億元。  

業內人士指出,從房企融資目的看,基本圍繞償還到期負債、補充流動資金。在此背景下,房企拿地熱情減退,可以增加整體安全性。  

針對房企降負債的舉措,安信證券研報指出,房企“三條紅線”壓頂,如何實現降負債目標是每家房企需要關注的重點。首先,現金短債比改善難度相對最??;凈負債率改善難度次之;剔除預售的資產負債率改善難度相對最大,主要通過增權益、增預收實現。  

針對房企未來發展的趨勢,天風證券最新研報顯示,行業趨勢有望由融資驅動規模增長轉至經營驅動質量增長,加之“因城施策”常態化,政策博弈的機會或逐步減少,行業融資端的再收緊或進一步催化企業間的分化。建議關注資產負債表雄厚的企業,這類企業具備一定的加杠桿空間且在融資收緊下有望持續享受融資端的溢價。此外,可以關注權益比例較高的房企,這些房企具備權益比例調整區間以撬動空間。而合作模式有特色及其優勢的房企也具有一定優勢。




責任編輯:馮牧羿

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